【総論】
特定ビル・テナント誘致受託営業とは、簡単にいうとオーナー様より依頼を受けたビルに対してのテナント付けに特化した営業です。
専任業務ではありますが、普通の募集業務では単に募集依頼を受けたビルのチラシを作成し配布するだけに終わってしまっているのに対して、通常の営業活動において、依頼を受けたビルのテナント付けを最重要課題としておくことにより、テナント付けの確率を向上させます。
これは、テナントが決まらないと逆ザヤになってしまうサブリースビルのテナント付け業務の経験から、構築されたノウハウであり、貸ビル仲介の一般不動産会社にない当社の特色です。

目次当社と他社とのちがい・・・どうやって顧客(テナント)を見つけるか。

1.インターネット戦略と広告チラシの作成

2.インターネットでの、オリジナルなビル広告が重要・検索エンジン対策

3.地道な電話営業とローラー営業

4.インターネットを使った対テナント用プレゼンルーム

5.仲介業者向けアプローチ

6.貸ビルへのテナント誘致のご相談はこちらから。(お電話でもどうぞ。)



ここに記載する、「インターネットを使った営業戦略」は、インターネットがどこの会社でも、だれでも使える時代になった今では「当たり前」になってしまいました。そこから、どう展開するか、また、昔とは違う仲介会社の仲介客出し方法などにも対応できないと、特定のビルを対象としたテナント付けはかなわなくなっています。

当社の今のテナント誘致方法は、この基本的なやり方を基本として、さらに仲介会社向けにも別途アプローチをかけていく。そのかけ方や、募集物件の公告方法、仲介営業マン個別へのアプローチなど、多岐に複雑になっています。


こちらの方策は、基本施策としてご覧くださいませ。

【お問合せ先】 (株)東京オフィスプロジェクト 東京都千代田区三番町20-2 SANBANCHOPARKLIFE 5階 TEL03-3234-1095

総括:他不動産業者とのちがい

当社では、オーナー様にご依頼を受けた貸ビルにつき、従来のチラシ配布(業者向け)だけでなく、直接エンドユーザーであるテナント様
また、ネットで集客する強い仲介専業会社に働きかけることにより、テナント誘致を早期に図ることを第一に取り組んでおります。
従来のテナント募集のやり方 当社のテナント募集
顧客出しの方法@店頭に訪問した顧客

A他業者依存型営業(従来のスタイル)

チラシの作成→店舗に貼る。

→業者間ネットワークに配布

→客付け業者の連絡を待つ

→来なければ、さらに条件を下げて配布する。

更に待つ。

※待っているだけでは、仕方がないと思いますが。
顧客出しの方法:@左記Aの方法(従来のスタイル)

Aエンドユーザーへの直接アプローチ
希望エリアを度外視して、先ずは希望面積が合致する潜在顧客にアピールする。合わせて、近隣のテナントに対し、募集ビルが出た事をローラー訪問・電話営業を行う。(内覧会を実施する)

Bインターネットを駆使した広告集客。
近年、テナントが不動産会社に連絡して、貸事務所を探してほしい。というのは少なくなってきています。先ずは、インターネットで探すというのが多いようです。
それゆえに、探している顧客を見つけるためには、インターネットでの情報開示が重要となっております。
CEメール・ホームページでの売り込み営業
待っているだけでなく、あくまでも、攻めの姿勢が大切です。

D客付け専業の仲介会社への積極的なアプローチ
ネット全盛の今日、客付け専業仲介会社へ、そのかゆい所へ手が届くような募集ビルの売り込みが必要です。客付け専業と、元付・テナント募集窓口会社、同じオフィス仲介でも、役割が全然ちがいます。目指しているものも違います。5.6年ほど前から、ネットの世界の変化に合わせ取り組みを始めました。

当社のインターネット・テナント誘致戦略
当社で募集する賃貸オフィスビルと、一般的に募集する多くのビルでは、インターネット上での立ち位置がちがいます。

オフィスを探しているお客様の目につきやすい場所に、きちんときれいな雰囲気をもって作成したホームページを配置します。

その際に大切なことは、全てを見せてしまわないことです。ある程度見て頂いて、実際に足を運んで見てみたいと思って頂けるのが最良だと思います。

テナント募集の準備
1.インターネットホームページの作成(ビル外観やエントランス・室内などの画像を掲載・コメントも入れる。でも、全てを語らない。)
   例) 一番町KKビル ホームページ 

2.紙媒体でのチラシ作成(ビルの特性を十分にアピールする):カラー写真にて、外観等をレイアウト(athome用)
 
分かりやすいコメント。特徴のアピール。

3.直のお客様用資料の作成・配布。インターネット広告アドレスの表記。→ホームページへの誘導・案内内見へ。

 通常、不動産業者にテナントの募集を依頼された場合は、ビルの外観が入っておらず、地図と平面図だけではないでしょうか。
 テナントからすれば、それだけではどんなビルなのかわかりません。また、外観が入っていてもFAXのやりとりが多いので画像が
 劣化してしまって、良い印象は与えられません。

 ビル外観などをきれいな写真でインターネットで見られる事が、他ビルとの大きな差別化につながります。

 
汚い写真は逆効果!気をつけてください。


2.インターネットでの、オリジナルなビル広告が重要・検索エンジン対策

インターネット情報において、いかに検索エンジンにてヒットするかが勝負の分かれ目

先ずは、オーナー様が自分で賃貸事務所を探すように、インターネットの検索エンジンを使ってやってみて下さい。

検索キーワードに「貸事務所 そして エリア(秋葉原・銀座・渋谷・麹町・新宿・赤坂・青山・恵比寿)を入力して、実行!
当社のホームページが上位にランクされていませんか。いい位置、キープ出来てますでしょうか?

2ページ以内でないと見てもらえません。

東京オフィスプロジェクト貸事務所情報」「ビルディングステーションというのが当社のホームページです。

www.tokyooffice-web.co.jp/またwww.bldg-station.com/の表記が当社サイトです。

その中で、オリジナルなページで、オーナー様の所有するビルが写真・画像・コメント入りで掲載されているなら、かなりのインパクトをもって顧客にアピールできます。

どうか、事務所を探しているお客様になったつもりで、インターネットで検索してみて下さい。

麹町で賃貸事務所を探している。「貸事務所 麹町」「賃貸事務所 市ヶ谷」 など。。。

ご注意:オーナー様のビル名を入れて検索すれば、おそらく、普通にヒットしますし、第1位から10位あたりまで、いろんな不動産会社のページでヒットします。気をつけて下さい。。。エンドユーザーは、ビル名では検索しません。



テナント様が賃貸事務所を探す場合のポイントはなんでしょうか?それが、検索エンジンで検索するキーワードです。

例えば、「エリア名+貸事務所」「面積+貸事務所+エリア名」などの、地域属性からの検索。。

また、「予算と貸事務所の広さ」からの検索。予算からすると、良く検索されているのが、「格安貸事務所」というキーワードです。

デザイナーズオフィス・ハイグレードオフィス・超高層ビル・SOHOタイプオフィス・保証金が安い貸事務所・また、当社の人気では「汐留シオサイト5区イタリア街」などの、ビルの特性からの検索なども多いです。

そうしたことを踏まえて、オーナー様の物件紹介のページを、オフィスを探しているテナント様が検索したときにヒットして、また、イメージよくきちんとビルの事をアピールできているページを作成しておくことが大事です。

基本的に、そのビルのもつ強み、また、テナントへのアピールポイント、写真画像のきれいさ。などは整える必要があります。

1000物件の中の1棟なのか、1000物件の中でひときわ目立つ1棟なのか、アピールの仕方で全然ちがいます。


■ もう一つ大事なことです。 ■

当社には、仲介会社向けの専用サイトが「実は」あります。

そこには、普通のサイトでは、書けないような業者同士でやりとりする内容なども
予め、記載されています。このサイトは、検索エンジンには、ヒットしないように作成
してあります。また、業者にはパスワードをもって、サイトを開くように作られています。

インターネットを使って、物件を探しているのはテナントであるエンドユーザーだけではありません。

仲介をする営業マンも、インターネットで毎日、物件を見ています。

その営業マンにアピールするための、オリジナルの紹介ページが大事です。

お客様に、紹介しやすい内容にする必要があります。

また、その仲介営業マンへのアピールにつきましては、インターネット全盛の今日、テナント付けにおいて重要なポイントとなっています。

「仲介手数料無料」で、顧客獲得をしている仲介業者への対応。というのが、別の視点からの重要ポイントです

当社では、それら仲介専業の仲介会社・営業マンへのアプローチも行います。

もしかしたら、この対策がいま一番重要なのかもしれません。彼らは、元付業者がいろいろしてくれる、手間のかからない、決めやすい物件を求めています。当社では、リピートで何度も決めて頂いていたりします。

 インターネットでの検索結果・キーワードとエリアを入力
貸事務所 賃貸事務所 賃貸オフィスのキーワードと

その後に、エリアを入れる。
(エリアを入れないと地域限定化されません)
※地域限定が大切です。(テナントは、まずエリアで探します)

麹町 銀座 赤坂 青山 新宿 恵比寿 など

のエリアをあわせます。

貸事務所 麹町 と検索エンジンで検索します。

結果はさまざまですが、ほぼ1ページ目に当社のサイトがランクされていると思います。

www.tokyooffice-web.co.jp/の表記のあるサイトが、当社のサイトです。


実は、弱いエリアもあります。

日々順位が変わります。

それぞれの検索エンジンで、検索語で検索した結果、当社のサイトの順位です。




各エリア・ビル特性において、オーナー様のビルを目立つように掲載できるのが当社の強みです。

各不動産会社の営業マンも見ています。

画像など見れれば、その持っている顧客に紹介しやすいです。

3.地道な活動としての電話営業及びローラー営業

テナントの移転行動には、だいたい一定のパターンがあります。

もし、オーナー様が今の所から移転をする場合を考えてみてください。

何がポイントでしょうか。

やはり近場がいいのではないでしょうか。

また、住所が変わるのは当然として、仕事上、電話番号は変えたくないというのがあるのではないでしょうか。

だとすれば、その該当エリアを徹底的に営業する。先ずは、この方法にて「見込み顧客」の掘り起こしを行います。

4.インターネットを使った対テナント用プレゼンルーム
 テナント様にも、いろいろです。上記にて述べたように、移転であれば近場電話番号変わらない範囲というのが基本ですが、新設会社にてある程度どこでも良いという会社様もいらっしゃいます。設備インフラが整っていて、新しく安いビルであるなら見たい検討したいという会社様もいらっしゃいます。
現在の貸ビル市況は、空室のないビルのほうが珍しいというほど、オーナー様にとって厳しい状況です。

たくさんある物件情報の中から、オーナー様のビルを他ビルと差別化して積極的な営業で、そのビルの客付けを行う。それこそ、当社のインターネット戦略の目的であり、「特定ビル受託営業」の本質です。どこでもいいから決めればいいという一般仲介会社とは違います。

 ●プレゼンルームを使って、オーナー様のビルを印象良くテナントに見させることができます。

オーナー様からご依頼いただいたビルについて、このビルはおすすめです。とEメールからホームページがすぐに見られるようにプレゼンを行っており、かなりのいい成績を上げています。

また、移転先を決定する方は、主に総務の部長・または社長です。当然忙しくて、日常業務の中で、移転先のビルの事ばかり考えてはいられません。だから、その決定権を有する方には、暇な時間にゆっくりと考えてもらえるように資料をそろえることが重要です。

 当社では、プレゼンルームをインターネット上に設けることによって、じっくり検討していただけるよう工夫しています。近頃は、PDFファイル添付によるメールでのプレゼンが主流になってきておりますが。
http://www.tokyooffice-web.co.jp/170614.htmlをご覧下さいませ。


5.仲介業者向けアプローチ

ビルテナントの仲介の方法も変わってきました。仲介業者各社は、インターネットで集客しオフィスを探しているお客様のニーズにそった賃貸事務所を提案しています。

ですから、直接その仲介会社へのアプローチが大切になってきます。ネット集客の仲介会社への情報提供と、さらには、仲介会社の直接営業をしている営業マンへのアプローチです。便利な時代になり、メールで物件のアプローチが個人宛にできるようになりました。

基本的に、情報を「見やすく、取りやすく、加工しやすく、お客様へ提案しやすい」ように、作成して、営業マンが楽に提案できるように、資料を作って、いつでも見れるように、また提案できるように準備しておく。インターネットを使えば、簡単にそのような事ができます。但し、それができる会社、その事に気づいて実行している会社は多くはないですが。。。

当社には、他社仲介会社さんが、アクセスできる独自のホームページがあります。表には出せないような「ここまで値引き可能だよ。とか、フリーレントは、ここまでいいですよ。」とか、物件を売り込みやすい営業しやすいような情報提供を行なっています。

少しの事ですが、ビルの写真が見えたり、情報がしっかりしていて、お値段の見込み額もわかるというのは、仲介営業をする者にとって便利でおススメしやすい方策になっています。

早くテナント付けをするには、当然、他社の営業マンの客付けも重要なのです。


以上、特定のビルにいかにテナント誘致を図るかという事について簡単にまとめました。まだまだ、
細かな方策などはありますが、それはまた個別の案件ごとにご提案することとさせていただきます。



オーナー様あっての貸事務所仲介会社です。親身になって考え、工夫し行動します。

テナント誘致へ向けて、ともに頑張って行きましょう。
どうぞお気軽にご連絡くださいませ。



お問い合わせ先:(株) 東京オフィスプロジェクト TEL 03−3234−1095

貸ビルテナント誘致に係るご相談はこちらから 
お名前・会社名  ご担当者様
ご住所・お住まい (ビル・マンション名)
 TEL  FAX(FAX希望の方のみ)
E-mail  (メールは必ず入れて下さい)

 所有・賃貸されているビルの情報を教えて下さいませ。
ビル名
所在地 (お住まいと同じなら「同じ」と入れて下さい。)
空室フロア  ○・○階などと入れて下さい。
募集面積  (坪・uを入れて下さい。) 
空室期間  (ヶ月または年)
その他
ご要望
ご質問




※そのほかの貸ビル・貸事務所のいろいろなご質問や困っている事など、またご要望などもどうぞ。





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担当:七尾